買賣土地需知 哪天來買塊土地炒地皮?

 買房子很貴,看土地好像比較便宜,一看才知道那是農地,大片大片的幾千萬'才'幾萬塊。

不過投資土地好像比房產要更多學問，在網上爬了一會兒看

買土地注意事項： 

1事前應先調查土地的地形、位置、現狀及界址，最好向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，且詳查土地登記謄本。 

要去哪裡查呢? 內政部有國土測繪圖資服務雲， https://maps.nlsc.gov.tw/ 台北市地政雲 (各縣市有地政雲嗎我不知道) 民間也有業者在製作圖資，仲介比較會使用要付費的，像房地等等。這幾個都能把上述的位置，界址查好，但地形跟現狀，恐怕自己跑一趟去看才踏實了。 

至於土地謄本也是找中華電信申請，或上述的仲介工具都有類似的功能調謄本。謄本裡就會寫地主是誰地址在哪。

至於都市計畫圖就是所謂的土地使用分區，住一住二住三商用工用農用都已經註定了他們的未來大不同，像是生在不同人家一樣，含金湯匙銀湯匙土湯匙，各有所命。

2買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的代理人訂立，否則該買賣契約無效。這很簡單，就是該筆土地要乾淨交易了才會安全，沒有糾紛，如設定有抵押權登記，應先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，以免買賣成立後，出賣人取得買賣價款後，一走了之。 

3查明該筆土地之使用管制情形，使用分區，如住宅區﹑商業區﹑工業區……等，因其使用性質、建蔽率及容積率等皆不相同；另購買耕地時，應檢附農業用地作農業使用證明申請書及承諾書。農業用地買賣可事先向鄉公所申請農業用地作農業使用證明書後，再向稅捐稽徵處申請不課徵土地增值稅。 我有一個前同事到嘉義買了土地蓋溫室種水果，下回來請教他詳細的買土地經過。

圖取自實價登錄比價王實價登錄

4參考附近已成交的實例價格，或參酌政府當年公告的土地現值予以決定土地成交價。土地也有實價登錄，自己上網查看一定要做，土地上如有設定地上權、典權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物，則地上權人、典權人或承租人有優先購買這塊土地的權利。 

5不動產之買賣移轉，我國採登記生效主義，所以買賣雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記. 一、土地的產權是否完整？ 確認兩件事1產權是誰的？誰擁有所有權？是單獨擁有還是多人擁有？產權所有人有法律上的權利能力嗎？2要確認產權本身有無「瑕疵」。舉例來說，產權被別人限制權力的行使、被設定抵押權、被設定地上權、被扣押、被假處分、被查封等，都屬可以事前確認並避免的「瑕疵」範圍。